[attach]6953[/attach]简介：该文件为沈阳阳光假日山庄投资回报书，笔者从购房用途，投资环境，以及后期投资回报预算等等方面分析了投资该山庄的优势。供大家借鉴！！
关键字：沈阳,阳光假日山庄,投资,回报书


一、 购房者的购房两大用途逐步凸现
　　1、 自用：此类人群追求居住环境与舒适便利性，注重房屋的品质感，向往追求居住的尊贵性。
　　2、 投资：随着居民投资渠道的增多，房产投资成为众多投资人士的追逐热点，原因在于这种新兴的投资方式是目前众多投资方式中投资回报较高的一种投资形式。
二、 房产投资对投资环境的选择
　　1、 商业中心、城市的主枝干道
　　人群：大量的外来打工人士、企业白领、私营企业主等。
　　支持：距离市区内繁华近，距离工作地点近、生活购物便利、提高效率。
　　2、 热门旅游地区
　　人群：游客、外商、高级白领、私营企业主等。
　　支持：成熟的自然环境，优越的居住环境，远离城市喧嚣。
三、 本案具备投资环境
　　1、 自身条件：产品自身成熟、品质感、景观规划、面积小、总价款低。
　　2、 政府规划：棋盘山是沈阳重点代护旅游开发区，得到政府的大力扶持。
　　自然景观优美、冰雪节吸引大量人流
　　园博会---沈阳最大的热带雨林
　　游乐场—嘉年华等等
　　3、 充足人群
　　游客、外商、高级白领、小资一族等等
　　4、项目周边无高档宾馆，使本项目在本区域的投资潜力增强。
四、 新定销售单价4900元/㎡构成
　　以下数据均以70㎡，两室一厅一卫为例。
　　1、 本项目现阶段单价×70㎡=本项目现阶段总价
　　3500元×70㎡=245000元
　　2、（精装修+家用电器）单价×70㎡=（精装修+家用电器）总价款
　　800元×70㎡=56000元
　　3、 现阶段上涨单价×70㎡=上涨房款总额
　　600元/㎡×70㎡=42000元
　　4、{（精装修+家用电器）单价+上涨房款单价+现阶段上涨单价 }×70㎡
　　=现阶段房款总额
　　（3500+800+600）×70㎡=343000元
　　以此4900元/㎡的价格销售，实行2年签约代租政策，每年返还客户2万元，两年共返给客户4万元。两年后，客户自愿选择是否与物业公司签订代租协议。（两年后，开发公司将不对其进行返款制度）
五、 客户两年后预期经营回报计算
　　以70㎡，两室一厅一卫为例。
　　1、租金单价/天×160天/年=租金总价/年
　　300元/天×160天=48000元/年
　　2、租金总价/年—物业代租管理费/年=年收益
　　48000—4000=44000元
　　3、（现阶段房款总额—两年返款总额）/年收益=自主经营回款年限
　　（336000—30000）/44000 = 6.96年
　　4、 代租年限+自主经营回款年限=总体回款年限
　　2年+6.96年=8.96年≈9年
　　结论：购买阳光假日山庄，进行投资，9年可以收回所有投资。
六、 未来经营预估
1、 客户与物业公司签定代租协议

年限	经营者	年回报率	返还金额（元）
1年	物业公司代租	6%	20580
2年	物业公司代租	8%	27440
3年	物业公司代租	10%	34300
4年	物业公司代租	12%	41160
5年	物业公司代租	14%	48020
6年	物业公司代租	16%	54880
7年	物业公司代租	18%	61740
8年	物业公司代租	20%	68600
合计：			356720

　　（预估的8年返款总额+前两年的返款总额）—物业代租费用=客户投资回报
　　（356720+40000）—50000=346720
2、 客户入股分红的政策（略）
详情请参考附件！！沈阳阳光假日山庄投资回报书.zip